Comment calculer la valeur de l’usufruit ou de la nue propriété ?

nue-propriete

Le démembrement est une opération juridique que beaucoup d’investisseurs immobiliers utilisent. Il s’agit de partager la propriété d’un bien immobilier dans le temps. On parle alors d’usufruit, qui est le droit de jouir, d’utiliser et de profiter du bien durant une période définie. Et on parle aussi de nue-propriété qui est le droit de disposer de la pleine propriété du bien à la fin de l’usufruit.

Un barème fiscal est imposé sur l’usufruit et la nue propriété afin de calculer les droits de donation ou de succession, et parfois même de l’impôt sur la Fortune ou ISF.

Quel est le barème fiscal de l’usufruit ?

Il faut déjà savoir que la valeur de l’usufruit dépendra du barème fiscal de celui-ci. Ce dernier est, à son tour, calculé en fonction de l’âge de l’usufruitier. Aussi, nous pouvons avoir la liste de barème suivante :

  • Usufruitier âgé de plus de 91 ans : 10 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 81 et 90 ans : 20 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 71 et 80 ans : 30 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 61 et 70 ans : 40 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 51 à 60 ans : 50 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 41 à 50 ans : 60 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 31 à 40 ans : 70 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 21 à 30 ans : 80 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé de 20 ans ou moins : 90 % de la pleine propriété

Le barème utilisé pour la nue-propriété est totalement différente. En effet, cette valeur fiscale sera calculée par soustraction. Aussi, nous disposons de la liste de barème suivante :

  • Usufruitier âgé de plus de 91 ans : 90 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 81 et 90 ans : 80 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 71 et 80 ans : 70 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 61 et 70 ans : 60 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 51 à 60 ans : 50 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 41 à 50 ans : 40 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 31 à 40 ans : 30 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé entre 21 à 30 ans : 20 % de la pleine propriété
  • Usufruitier âgé de 20 ans ou moins : 10 % de la pleine propriété

L’usufruit temporaire

Il existe néanmoins d’autres méthodes de calcul qu’il faut prendre en compte. Si l’usufruit est, par exemple, non viager, c’est-à-dire qu’il est fixé pour une durée déterminée, alors on parle d’usufruit temporaire.

Pour le calcul, on prend en compte une valeur de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager. Aussi, le calcul est rapidement fait :

  • De 0 à 10 ans : 23 %
  • De 11 à 20 ans : 46 %
  • De 21 à 30 ans : 69 %

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