Comment fonctionne une SCPI de déficit foncier ?

Comment fonctionne une SCPI de déficit foncier

Certains contribuables pensent que souvent la fiscalité constitue un obstacle pour le développement des investissements. Du coup, la défiscalisation est devenue l’un des soucis majeurs des investisseurs dans la pierre. En constatant cette situation,  la SCPI propose, dans le domaine de la défiscalisation, des produits, comme la SCPI déficit foncier, pour satisfaire les investisseurs. Mais pour y profiter, il faut comprendre, tout d’abord, le fonctionnement de ce produit SCPI. 

La SCPI déficit foncier

La SCPI, qui est l’acronyme de la Société Civile de Placement Immobilier, est, avant d’être un placement d’épargne, une grosse société de gestion. Ainsi, comme son nom l’explique, cette dernière a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. C’est-à-dire, qu’elle s’occupe de l’acquisition, la rénovation, l’entretien, la valorisation, et surtout, la location de ce dernier. L’achat du patrimoine se fait par les sommes versées, par les investisseurs. En effet, en investissant, ces derniers obtiennent des parts de la SCPI, une part correspondant à quelques centaines d’euros, et deviennent alors associés. Concrètement, quand on investit dans une SCPI, on détient de l’immobilier, sous forme de part et non pas du bien direct. C’est pour cela qu’on parle de la « pierre papier ».

Il existe plusieurs types de SCPI. À savoir, celle de rendement, qui est orientée vers la distribution de revenus réguliers aux associés, de plus-values, qui privilège la valorisation à long terme du patrimoine, et enfin la SCPI fiscale, qui investisse dans des programmes à incitations fiscales, et redistribuent, par la suite, les avantages fiscaux aux actionnaires. Et la SCPI déficit foncier fait partie de ce dernier type.

Le fonctionnement

fonctionnementTout d’abord, le déficit foncier est une astuce qui permet, aux investisseurs, de déduire le montant des travaux, éligible en ce mécanisme, d’autres revenus fonciers sans aucun plafonnement, et selon le cas, du revenu global, dans une limite de 10 700 €. Et la SCPI de déficit foncier fonctionne sur le même principe, à la seule différence que les investisseurs se présentent ici comme des porteurs de parts, et la déduction correspond à la quotepart des travaux.  Et, comme le déficit foncier, la part excédentaire, dans ce système, elle est reportable sur 10 ans.

Pratiquement, c’est la SCPI déficit foncier qui procède à la collecte auprès des investisseurs, puis achète des immeubles, à caractère d’habitation nécessitant des travaux, notamment des bâtiments anciens. Ces immeubles sont par la suite, rénovés puis font l’objet de location. Autrement dit, c’est la société, elle-même, qui se charge de louer et d’entretenir les biens pour le compte des investisseurs porteurs de parts.  En contrepartie, la société reverse aux investisseurs, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges, comme, entre autres, le frais d’entretien, de gestion locative, des travaux.

Il faut noter que l’investissement se présente sous forme de souscription. Et le prix, de cette dernière, est composé, en même temps, du montant des travaux pour la proportion de parts détenue, et la valeur du foncier dans cette même proportion. Dans un investissement en SCPI déficit foncier, la durée de blocage légale est d’une période minimale de 3 ans, à compter de la dernière année de déduction des déficits sur le revenu global. Et la SCPI déficit foncier n’étant pas soumise au plafond global des niches fiscales, le montant de l’investissement n’est donc pas limité.

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